Inland Mortg. Capital Corp v. Chivas Retail Partners, LLC, No. 12-3648 (7th Cir. 2014)

Annotate this Case
Justia Opinion Summary

IMCC loaned Harbins $60 million to buy Georgia land to construct a shopping center. In addition to a mortgage, IMCC obtained a guaranty from Chivas, providing that if IMCC “forecloses … the amount of the debt may be reduced only by the price for which that collateral is sold at the foreclosure sale, even if the collateral is worth more than the sale price.” Harbins defaulted; IMCC foreclosed in a nonjudicial proceeding, involving a public auction conducted by the sheriff after public notice. IMCC successfully bid $7 million and filed a petition to confirm the auction. Unless such a petition is granted, a mortgagee who obtains property in a nonjudicial foreclosure cannot obtain a deficiency judgment if the property is worth less than the mortgage balance owed. A Georgia court denied confirmation. Chivas refused to honor the guaranty. A district court in Chicago awarded IMCC $17 million. The Seventh Circuit affirmed, noting that the Georgia statute “is odd by modern standards,” but does not prevent a suit against a guarantor. The agreement guaranteed IMCC the difference between what it paid for the land and the unpaid balance of the loan, even if the land is worth more than what IMCC paid for it. The agreement is lawful under Georgia and Illinois law.

Download PDF
In the United States Court of Appeals For the Seventh Circuit ____________________  No. 12 3648  INLAND MORTGAGE CAPITAL CORPORATION,  Plaintiff Appellee,  v.  CHIVAS RETAIL PARTNERS, LLC, et al.,  Defendants Appellants.  ____________________  Appeal from the United States District Court for the  Northern District of Illinois, Eastern Division.  No. 11 C 6482   Milton I. Shadur, Judge.  ____________________  ARGUED SEPTEMBER 26, 2013   DECIDED JANUARY 29, 2014  ____________________  Before POSNER, MANION, and KANNE, Circuit Judges.  POSNER, Circuit Judge. Before us is the defendants  appeal  in  a  diversity  suit  (governed  by  either  Illinois  or  Georgia  law, or maybe both, as we ll see) to enforce a written guaran ty. The district court granted summary judgment in favor of  the plaintiff and awarded $17 million in damages (we round  off all dollar figures to the nearest million).  2  No. 12 3648  The  plaintiff,  Inland  Mortgage  Capital  Corporation,  which  the  parties  call  IMCC,  in  2007  agreed  to  lend  a  com pany named Harbins Crossing TC $60 million to buy a tract  of  land  in  Georgia  on  which  Harbins  wanted  to  build  a  shopping center anchored by a Wal Mart. In addition to the  usual  security  provided  by  the  borrower,  including  a  mort gage  on  the  tract  of  land,  IMCC  obtained  from  defendant  Chivas  Retail  Partners,  LLC,  and  others  (also  named  as  de fendants,  but  to  simplify  our  opinion  we ll  pretend  that  Chivas  is  the  only  one),  a  loan  guaranty  agreement.  Chivas  guaranteed  absolutely,  unconditionally  and  irrevocably  ¦  the  full,  complete  and  punctual  observance,  payment,  and  performance  and  satisfaction  of  all  of  the  obligations  ¦  of  [Harbins]  under  the  Loan  Documents.   Critically,  the  guar anty agreement also provided that  if Lender [that is, IMCC]  forecloses  on  any  real  property  collateral  ¦  the  amount  of  the debt may be reduced only by the price for which that col lateral  is  sold  at  the  foreclosure  sale,  even  if  the  collateral  is  worth  more  than  the  sale  price;  and  Lender  may  collect  from  Guarantor [that is, Chivas] even if Lender, by foreclosing on the  real  property  collateral,  has  destroyed  any  rights  Guarantor  may  have to collect from Borrower or anyone else  (emphasis added).  The agreement states that any dispute arising from it is to be  resolved under Illinois law.  Fourteen  months  after  the  loan  agreement  was  signed,  Harbins  defaulted  (apparently  because  Wal Mart  decided  not  to  open  a  store  in  the  proposed  shopping  center).  Thir teen  months  later  IMCC  foreclosed  on  its  mortgage.  The  foreclosure proceeding was nonjudicial; the mortgaged land  was auctioned off at a public foreclosure auction conducted  by  the  local  sheriff  after  public  notice  of  the  auction.  IMCC  made a credit bid (that is, a bid financed by money owed it  No. 12 3648  3  as a creditor, rather than a cash bid) for $7 million. That was  the only bid, so IMCC became the owner of the land.  IMCC then filed in a Georgia court a petition to confirm  that  the  auction  had  conformed  to  Georgia  law.  It  did  this  because, unless such a petition is granted, a mortgagee who  obtains  property  in  a  nonjudicial  foreclosure  sale  can t  ob tain  a  deficiency  judgment  should  the  property  turn  out  to  be  worth  less  than  the  balance  owed  him  on  the  mortgage.  Ga.  Code  § 44 14 161(a).  And  the  court  shall  not  confirm  the sale [i.e., grant the petition] unless it is satisfied that the  property so sold brought its true market value on such fore closure  sale.   § 44 14 161(b);  see  American  Century  Mortgage  Investors  v.  Strickland,  227  S.E.2d  460,  462  (Ga.  App.  1976);  Thompson  v.  Maslia,  195  S.E.2d  238,  241 42  (Ga.  App.  1972);  Walton Motor Sales, Inc. v. Ross, 736 F.2d 1449, 1455 (11th Cir.  1984);  Surety  Managers,  Inc.  v.  Stanford,  633 F.2d  709,  710 11  (5th Cir. Unit B 1980).  At the close of a one day evidentiary hearing, the court in  which  IMCC  had  filed  its  petition  denied  confirmation  on  the  ground  that  IMCC  had  not  satisfied  statutory  require ments.  No  further  explanation  was  offered  but  the  parties  agree  that  the  reason  for  the  denial  was  that  the  court  thought  the  land  worth  more  than  $7  million.  IMCC  ap pealed, but the appellate court affirmed without an opinion.  So IMCC decided to invoke the guaranty agreement, and  when Chivas refused to honor it brought the present suit for  the  difference  between  what  it  had  paid  for  the  land  in  the  foreclosure  sale  ($7  million,  by  writing  off  that  amount  of  Harbins s debt to it in exchange for acquiring the land) and  the  unpaid  balance  of  the  debt,  including  taxes,  penalties,  and  interest,  totaling  $24  million hence  $17  million,  the  4  No. 12 3648  amount  the  district  court  in  Chicago,  where  the  suit  was  brought, awarded.  The Georgia statute, a bit of Southern populism left over  from the 1930s depression the statute was enacted in 1935  and has  not  been  materially changed since;  see  Thompson  v.  Maslia,  supra,  195  S.E.2d  at  241 42;  Davie  v.  Sheffield,  180  S.E.2d  263,  264  (Ga.  App.  1971) is  odd  by  modern  stand ards in extinguishing the mortgagee s right to any deficiency  judgment  whatsoever  no  matter  how  slight  the  underpay ment for the land. (A bill to inter this legislative fossil is lan guishing  in  the  Georgia  legislature.  See  Ga.  S.B.  106,  152d  General  Assembly  (2013 2014  Regular  Session).)  One  might  think that if the land that IMCC acquired was worth $8 mil lion rather than $7 million, the deficiency judgment to which  it  would  be  entitled  would  be  $16  million  rather  than  $17  million not zero. But zero is the answer that Georgia gives  in  such  a  case.  Powers  v.  Wren,  31  S.E.2d  713,  716 17  (Ga.  1944);  Turpin  v.  North  American  Acceptance  Corp.,  166  S.E.2d  588, 592 (Ga. App. 1969); Craig Pendergrast & Sara LeClerc,  Georgia  Foreclosure  Confirmation  Proceedings  in  Today s  Recessionary  Real  Estate  World,   16  Ga.  Bar  J.,  No.  4,  Dec.  2010, at 11, 14. Otherwise the failure of the Georgia courts in  this case to venture any estimate of the value of the land in  question would be inexplicable.  Chivas argues that the $17 million awarded IMCC by the  federal  district  court  in  Chicago  is  a  deficiency  judgment,  and  that  the  Georgia  courts  have  determined  that  because  the land is worth more than $7 million IMCC is not entitled  to  a  deficiency  judgment.  But  IMCC  is  not  seeking  a  defi ciency  judgment.  Such  a  judgment  is  sought  against  a  bor rower,  usually  and  in  this  case  a  mortgagor.  The  borrower,  No. 12 3648  5  the mortgagor, is Harbins. Harbins is not a defendant in this  suit;  Chivas,  the  guarantor,  is.  By  virtue  of  the  Georgia  judgment,  IMCC  can t  obtain  a  deficiency  judgment,  which  is to say can t sue Harbins for the balance of Harbins s debt  to it. But there is nothing to prevent it from suing the guar antor.  Failure to obtain confirmation of a sale does not op erate  to  extinguish  the  remaining  debt   and  thus  does  not  estop a creditor from pursuing other contractual security on  the debt.  Taylor v. Thompson, 282 S.E.2d 157, 158 (Ga. App.  1981);  see  also  cases  cited  in  that  opinion  and  HWA  Proper ties, Inc. v. Community & Southern Bank, 746 S.E.2d 609, 615 16  (Ga.  App.  2013).  The  purpose  of  a  loan  guaranty  is  to  make the lender whole if the borrower is unable to repay the  loan in full. The fact that the Georgia courts have prevented  IMCC from obtaining full repayment by its debtor (the bor rower) is what triggered Chivas s liability to IMCC as guar antor of the debt.  Chivas argues that the district court s award of damages  gives IMCC a windfall. The Georgia courts have determined  that  the  land  is  worth  more  than  $7  million.  Suppose  it s  worth $10 million. Then the award of damages will result in  IMCC s  recovering  a  total  of  $27  million  ($10  million  +  $17  million) when it s actually owed only $24 million. Of course  all we know is that the land is worth (or so at least the Geor gia courts have ruled) more than $7 million. We don t know  how much more. There is no evidence of the land s value in  the  record.  It  could  be  only  $7,000,001.  Chivas  could  have  offered evidence of the actual value of the land in the district  court, but it didn t. Actually that would have been a waste of  everyone s time. For remember that the guaranty agreement  guarantees IMCC the difference between what it pays for the  land and the unpaid balance of the loan to Harbins, even if  6  No. 12 3648  the  land  is  worth  more  than  what  IMCC  paid  for  it.  The  guaranty agreement couldn t be clearer. Nor is there any ar gument  that  the  agreement  is  unconscionable  or  otherwise  unlawful, even though it indeed has built into it the possibil ity of a windfall. Chivas concedes that if IMCC had sued it to  enforce  the  guaranty  without  first  seeking  confirmation  in  Georgia, it would have no defense; the guaranty agreement  is  lawful  under  Georgia  law  as  well  as  Illinois  law,  HWA  Properties,  Inc.  v.  Community  &  Southern  Bank,  supra,  746  S.E.2d  at  617;  Taylor  v.  Thompson,  supra,  282  S.E.2d  at  158,  though  remember  that  the  agreement  states  that  disputes  arising under it are to be resolved in accordance with Illinois  law.  Chivas argues that IMCC should be collaterally estopped  to  sue  it,  for  the  unpaid  balance  of  the  loan  to  Harbins,  by  the judgment of the Georgia courts that barred it from seek ing a deficiency judgment. But that repeats the argument, in  another guise, that the suit against Chivas seeks a deficiency  judgment.  It  doesn t.  Chivas  can  plead  collateral  estoppel  successfully only on the issue actually litigated in and decid ed by the Georgia courts in the confirmation action: namely  whether the property is worth more than $7 million. See Al exander v. Weems, 277 S.E.2d 793, 794 (Ga. App. 1981); Walton  Motor Sales, Inc. v. Ross, supra, 736 F.2d at 1455. But IMCC s  suit is based on the guaranty, not on the confirmation; and in  that  suit  the  value  of  the  land,  as  distinct  from  what  IMCC  paid for it, is irrelevant.  Chivas s defense if accepted would incite the beneficiary  of a guaranty to sue the guarantor first, rather than the debt or, because if the beneficiary lost a suit against a debtor the  guaranty  would  (were  Chivas s  defense  accepted)  be  down  No. 12 3648  7  the  drain.  To  avoid  that  risk  the  creditor  would  bypass  the  debtor  and  sue  the  guarantor.  Guaranties  would  no  longer  back  up  creditors;  instead  they  would  give  debtors  a  free  pass.  What a topsy turvy world the defense rightly rejected by  the district court would create!  AFFIRMED. 

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.